Comment fonctionne une SCPI Pinel ?
La SCPI Pinel est un placement permettant d’investir en immobilier tout en réduisant votre pression fiscale. Aujourd’hui, beaucoup de contribuables souhaiteraient se dévêtir au maximum du paiement de l’impôt qui peut devenir de plus en plus irritant.
Le gouvernement a mis en place plusieurs dispositifs à votre arc pour investir tout en obtenant un avantage fiscal. Intéressons-nous plus précisément aux investissements SCPI Pinel qui sont, grâce à leurs caractéristiques, sous le feu des projecteurs.
SCPI Pinel : Le principe
Le principe des parts de SCPI Pinel est somme toute identique à celui de la SCPI de rendement. Les différences résident principalement dans la nature des biens, en SCPI Pinel les actifs sont de l’immobilier d’habitation tandis que la SCPI de rendement investit exclusivement dans des biens professionnels. La particularité des immeubles qui composent une SCPI Pinel est leur nature, il s’agit de logements neufs ou réhabilités respectant les normes énergétiques RT2030 et BBC.
En tant qu’investisseur, vous allez acheter des parts de SCPI. La société de gestion en charge de ladite SCPI va sélectionner des immobiliers où elle va investir votre argent. Cela va vous permettre de diluer le risque locatif par la masse fans la mesure où vous n’aurez pas un mais plusieurs locataires et plusieurs biens immobiliers centralisés dans vos parts de SCPI Pinel.
Ensuite, vous allez jouir d’un avantage fiscal pouvant aller de 6 à 9 ans. Additionner à cela, vous allez aussi jouir d’un loyer au prorata des parts que vous détenez pendant toute la durée de location des biens.
Il y a 4 périodes qui se juxtaposent dans la vie d’une SCPI Pinel :
- Période de collecte : C’est la période de souscription et de collecte, sa durée est de généralement 3 ans
- Période d’acquisition : La SCPI acquiert des biens immobiliers avec l’argent récoltée, cette période dure un an
- Période de gestion : La SCPI acquiert des biens et les met en location, cette période dure de 6 à 12 ans
- Période de disposition : C’est l’étape où la SCPI vend vos biens immobiliers, vous récupérez votre capital ainsi qu’une éventuelle plus-value, la durée est majoritairement de 2 ans
SCPI Pinel : La fiscalité applicable
Lors d’un achat en parts de SCPI Pinel, il y a trois fiscalités qui vont s’appliquer au cours de la vie de votre placement :
- Fiscalité des revenus fonciers
- Fiscalité de la plus-value immobilière pour les particuliers
- Fiscalité liée au dispositif Pinel
1. Fiscalité des revenus fonciers
Tout comme un investissement locatif classique, les loyers découlant de vos parts de SCPI sont assujettis aux revenus fonciers. La règle de taxation de ces revenus est la suivante : Tranche marginale d’imposition + prélèvements sociaux. Si vous ne connaissez pas votre tranche vous pouvez vous referez au barème progressif de l’impôt.
Pour connaitre votre tranche marginale d’imposition, le calcul est simple, il faut diviser votre revenu imposable par le nombre de parts fiscales du foyer.
Une fois le résultat obtenu, il faut ensuite vous référer au barème progressif des tranches d’imposition de l’année 2020 :
| Barème progressif de l’impôt sur le revenu 2023 | |
| Tranche de revenu imposable | Taux d’imposition |
| De 0€ à 10 777€ | 0% |
| De 10 778€ à 27 478€ | 11% |
| De 27 479€ à 78 570€ | 30% |
| De 78 571€ à 168 994€ | 41% |
| Au-delà de 168 994€ | 45% |
2. Fiscalité des plus-values immobilières
Au terme de votre investissement, vous allez potentiellement dégager une plus-value immobilière, soit un enrichissement. Pour l’administration fiscale, qui dit enrichissement dit taxation ! Il est par conséquent nécessaire de connaitre les réglées de taxation, elles se matérialisent comme s’en suit :
La plus-value immobilière est imposée à l’impôt sur le revenu au taux de 19%, il faut ajouter à cela les prélèvements sociaux qui s’élèvent à 17,20%.
La plus-value est diminuée d’un abattement qui dépend de la durée de détention. Vous l’aurez compris, plus vous détenez vos parts longtemps plus vous bénéficiez d’abattements importants pouvant aller jusqu’à une exonération totale.
| Taux d’abattement pour la vente d’un bien immobilier | ||
| Durée de détention | Taux d’abattement par année de détention | |
| Abattement pour l'impôt sur le revenu | Abattement pour les prélèvements sociaux | |
| Moins de 6 ans | 0% | 0% |
| De la 6ème à la 21ème année | 6% | 1,65% |
| 22ème année révolue | 4% | 1,6% |
| Au-delà de la 22ème année | Exonération | 9% |
| Au-delà de la 30ème année | Exonération | Exonération |
3. Fiscalité liée au dispositif Pinel
Pour bénéficier des avantages de la loi Pinel, l’investisseur doit respecter les conditions suivantes :
- Etre résident fiscal français
- Respecter le plafond de 300 000€ d’investissement (au-delà pas de réduction)
- Ne pas dépasser le plafond des niches fiscales de 10 000€ (au-delà pas de réduction)
Une fois ces conditions remplies, le détenteur de parts de SCPI Pinel pourra jouir d’une réduction d’impôt qui dépend de la durée de détention
- Réduction de 12% du montant investi sur une durée de détention de 6 ans
- Réduction de 18% du montant investi sur une durée de détention de 9 ans
- Réduction de 21% du montant investi sur une durée de détention de 12 ans
SCPI Pinel : Les avantages et les inconvénients
| SCPI Pinel | |
| Avantages | Inconvénients |
|
|
SCPI Pinel Vs SCPI de rendement
| SCPI Pinel | SCPI de rendement | |
| Rendement moyen | 2,5% | 4,53% |
| Choix des SCPI | Faible | Très bon |
| Liquidité | Minimum 12 ans | Minimum 8 ans |
| Fiscalité foncière | IR + PS | IR + PS |
| Gestion et trésorerie | Aucune | Aucune |
| Facilité de revente | Faible | Bonne |
| Plus-value à la revente | Faible | Bonne |
| Avantage fiscal | Oui | Non |
