Comment sont fiscalisées les SCPI de rendement ?
La SCPI de rendement est un placement dont le sous-jacent est 100% immobilier, les revenus de la SCPI sont par conséquent assujettis à la taxation des revenus fonciers. Contrairement aux idées, ce sont les associés de la SCPI de rendement qui s’acquittent de l’impôt sur le revenu et non la structure en elle-même. Ces revenus fonciers viennent s’ajouter aux autres sources de revenus permettant d’en dégager l’assiette fiscale imposable.
Revenus fonciers de sources françaises
En France, la règle de taxation des revenus fonciers est la suivante : Tranche marginal d’imposition auquel s’ajoute les prélèvements sociaux. Pour connaitre votre tranche marginale d’imposition, le calcul est simple, il faut diviser votre revenu imposable par le nombre de parts fiscales du foyer.
Une fois le résultat obtenu, il faut ensuite vous référer au barème progressif des tranches d’imposition de l’année 2020 :
| Barème progressif de l’impôt sur le revenu 2020 | |
| Tranche de revenu imposable | Taux d’imposition |
| De 0€ à 10 064€ | 0% |
| De 10 064€ à 25 659€ | 11% |
| De 25 659€ à 73 369€ | 30% |
| De 73 369€ à 157 806€ | 41% |
| Au-delà de 157 806€ | 45% |
Une fois votre tranche marginale d’imposition, il vous restera le choix entre deux régimes d’imposition que vous met à disposition l’administration fiscale :
- Le régime micro-foncier : Afin d’être éligible au régime micro foncier vous devez impérativement détenir un bien immobilier que vous louez en nu, et que vos revenus fonciers ne dépassent pas un montant maximum de 15 000€, ce sont les conditions sine qua non pour obtenir l’abattement de 30% sur vos l’ensemble de vos revenus fonciers générés.
- Le régime réel : Il n’y a pas d’abattement dans ce régime. En revanche, vous pouvez intégrer toutes les charges déductibles face à vos revenus fonciers pour abaisser au maximum l’assiette taxable. Ce régime est idéal pour des personnes détenant des SCPI à crédit pouvant dès lors déduire les intérêts d’emprunts, l’assurance décès invalidité et tous les frais inhérents à leur prêt immobilier. Vous pouvez aussi imputer un déficit foncier allant jusqu’à 10 700€ sur dix exercices.
Revenus fonciers de sources étrangères
Par le jeu des conventions fiscales, les SCPI dont le patrimoine immobilier est détenu hors France ne sont pas assujettis aux prélèvements sociaux. Ce principe est l’élimination des doubles impositions, ce à quoi s’ajoute un tout autre taux que celui de la tranche marginale d’imposition.
Pour être concis, le calcul est le suivant : les associés de la SCPI seront assujettis au frottement fiscal entre la tranche marginale d’imposition et le taux moyen effectif. Prenons l’exemple d’un couple qui gagne 60 000€ net par an, leur tranche marginale d’imposition est de 30% et leur taux moyen s’élève à 10%, le frottement fiscal est donc de 20%. Si le couple avait choisi une SCPI de source française le taux d’imposition aurait été de (tranche marginale d’imposition soit 30% auquel s’ajoute des prélèvements sociaux de 17,20%) 47,20%.
Vous l’aurez compris, les SCPI dont le patrimoine est détenu 100% en France ne correspondent pas à la situation patrimoniale et notamment fiscale de ce couple. Le but étant d’obtenir rendement satisfaisant tout en réduisant l’impact fiscal au titre de cet investissement. Le choix de fiscalité est d’ailleurs l’un des avantages de la SCPI. Plus vous êtes dans les tranches hautes de l’imposition, plus les SCPI européennes auront de la pertinence dans votre portefeuille immobilier en SCPI de rendement.
En d’autres termes, votre situation tant sur le plan économique que fiscal vous permettra de choisir le type de SCPI qui sera en corrélation parfaite avec vos attentes et vos objectifs.
