Faut-il investir dans une SCPI à capital fixe ou capital variable ?
Investir en SCPI ce n’est pas seulement choisir entre des SCPI spécialisées ou diversifiées, des SCPI de bureaux ou de commerces, des SCPI françaises ou européennes. C’est aussi choisir entre les caractéristiques juridiques des SCPI.
Assurément, au sein du marché des SCPI de rendement, il est primordial de faire la distinction entre deux types de SCPI :
- La SCPI à capital variable
- La SCPI à capital fixe
L’autorité des marchés financiers reconnait ces deux statuts qui ont des caractéristiques divergentes. Cette distinction entre SCPI fixe ou variable est peu connu des investisseurs, pourtant elle représente une clé de voûte en matière de choix de votre SCPI. Il est donc important de connaitre les différences de ces deux types de SCPI de rendement.
Récapitulatif des différences entre SCPI fixe et variable
| Capital fixe | Capital variable | |
| Loyer | Versement immédiat | Versement après la carence locative |
| Philisophie d'investissement | Opportunité | Stabilité |
| Volatilité | Moyenne | Faible |
| Capital | Fermé | Ouvert |
| Revente | Marché secondaire | Marché primaire |
| Liquidité | Non liquide | Liquide |
La détermination du prix de la part
Dans une SCPI à capital variable, le prix de la part est déterminé par la société de gestion dans une assiette de plus ou moins 10% de sa valeur de reconstitution.
Effectivement, comme énoncé dans la section « fonctionnement de la SCPI », l’autorité de marchés financiers impose à la société de gestion de faire évaluer chaque l’ensemble de son parc immobilier par un expert immobilier indépendant.
A l’inverse, le prix de la part dans une SCPI à capital fixe découle directement du résultat entre l’offre est la demande. Le prix des SCPI à capital fixe est par conséquent amené à être plus volatile c’est-à-dire enregistrer des amplifications plus ou moins importantes à la hausse comme à la baisse, c’est comme jouer en Bourse ! Cela représente des risques du fait de la volatilité mais aussi des opportunités à court/moyen terme.
La revente des parts
La revente des parts dans une SCPI à capital variable est encadrée par la société de gestion qui sera votre seul et unique acheteur, elle achète vos parts et en émet de nouvelles pour les nouveaux entrants. C’est elle qui fixe le prix d’achat connu à l’avance, ce prix n’est pas impacté par les fluctuations d’ordres d’achats ou de ventes mais au contraire par le seul critère de valeur de la part. La spéculation est donc bannie de la SCPI à capitale variable.
Inversement, dans une SCPI à capital fixe, la revente s’exécute directement sur le marché secondaire avec une confrontation, hebdomadaire ou mensuelle, de l’offre et de la demande qui permet d’en dégager un prix d’équilibre connu sous le nom de prix d’exécution.
Accessibilité à l’achat
Le fonctionnement d’une SCPI à capital variable est somme toute assez simple.
Vous pouvez investir dans ce type de SCPI quand vous le souhaitez tant que le capital maximum n’est pas atteint, le capital est donc dit ouvert. Le montant de ce capital peut par déduction être modifié à tout moment, tant à la hausse qu’à la baisse, ledit capital est donc en constante augmentation. Vous pouvez y accéder quand vous le désirez, vous n’avez pas à attendre.
A contrario du scénario précèdent, il est impossible dans une SCPI à capital fixe d’investir quand vous le souhaitez, le capital est dit fermé. En effet, vous devez attendre une augmentation du capital ou une confrontation d’offres et d’achats avant de pouvoir procéder à une acquisition de parts de SCPI.
En définitive, le choix de la SCPI fixe ou variable dépend directement de votre objectif sur le long terme. Il convient de vous accompagner d’un expert en gestion de patrimoine pour effectuer choix qui vous correspond le mieux.
