L’impact de l’inflation sur les SCPI
Afin de pallier aux répercussions de la pandémie du Covid 19 et de la guerre en Ukraine (hausse des prix d'innombrable matières premières), de nombreux gouvernements ont mis en place des plans de relance conséquents. Nous pouvons constater que cet environement économique s’est traduit par la hausse de l’inflation.
Cela nous amène à nous demander si celle-ci ne sera que temporaire ou si nous devons nous attendre à une inflation structurelle comme celle que notre pays a connu durant les années 1970 et qui a donc, de surcroît, impacté le marché des SCPI.
L’avantage des SCPI réside dans le fait d’avoir accès à des investissements de manière mutualisée et diversifiée. Vous êtes propriétaire d’un parc immobilier au prorata du nombre de parts que vous possédez.
Grâce à cela, vous percevrez des loyers de façon mensuelle ou trimestrielle et cet atout financier au quotidien impose le questionnement sur la pertinence d’investir en SCPI durant cette période inflationniste.
Doit-on craindre cette période inflationniste ?
On parle d’inflation lorsqu’il y a une hausse des prix généralisée et durable. Ce phénomène se produit lorsqu’il y a un déséquilibre entre l’offre et la demande : si l’offre est inférieure à la demande, les vendeurs augmentent leurs prix.
Concernant les ménages, l’inflation impacte négativement leur pouvoir d’achat étant donné qu’ils sont contraints à payer plus cher un bien ou un service, et que dans le plupart des cas : le salaire n'évolue pas aussi vite que l'inflation.
La France a connu des périodes inflationnistes depuis le début du 20ème siècle. Parmi elles, nous pouvons citer les records des années 1945, 1946, 1947 et 1948 où la France a enregistré les taux d’inflation les plus élevés ; entre 48,5% et 58,7% par an.
Généralement, les années qui suivent une crise importante à l’échelle internationale sont marquées par des augmentations exponentielles du taux d’inflation.
Les experts prévoient un taux d’inflation de 5,5% pour l’année 2022.
Concernant la crise internationale du Covid 19 et la reprise économique post pandémie, la production industrielle mondiale connaît un ralentissement dû au en grande partie au blocage des chianes logistiques et dans le même temps la demande globale a été forte et inattendue.
Le lundi 31 octobre 2022, l'indice des prix à la consommation pour la zone euro est publié à 10,7% sur un an contre 9,9% le mois précédent ; publié pour la France le 28 octobre, cet indice évolue de 7,1% à la hausse.
Les primes de risque proposées par les placements ne peuvent pas suivre ce rythme d'où la baisse (chute) des marchés depuis novembre 2021 : les investisseurs professionnels veulent préserver la croissance réelle de leur portefeuille avec des actifs résilients.
Y’a-t-il des placements à proscrire durant une période inflationniste ?
Certains placements ne sont pas judicieux en période d’inflation.
Parmi eux, nous pouvons citer les différents livrets bancaires qui ont des rendements faibles ou encore la réalisation d’un placement en fonds euro en assurance-vie.
Lorsque quelqu’un laisse son épargne sur ce type de support d'épargne, corrigé de l'inflation, il perd de l’argent et donc par conséquent du pouvoir d’achat.
Dans un contexte de remonté des taux, les fonds obligataires sont aussi à éviter car les obligations détenues en portefeuille sont majoritairement à taux fixe.
Les fonds actions présentent quant à eux des risques inconsidérés aux regards de leurs performances récentes, selon nos experts la baisse des marchés financiers ne prendra pas fin en 2022.
La SCPI est un placement idéal durant cette période d’inflation
Investir en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) ou plus généralement dans l’immobilier a été toujours une valeur refuge pour les ménages français car le secteur immobilier est étroitement lié avec des fondamentaux économiques réels comme les salaires, qui eux commencent à être dynamisé ou bien le besoin en logement (particulier ou professionnel).
La SCPI est l’un des seuls investissements indexés sur l’inflation, cela lui permet de proposer des rendements bien supérieurs à ceux d’un Livret A par exemple.
En effet, les baux qui régient les relations entre propriétaires et locataires des biens des SCPI revalorisent les loyers selon un sous-jacent précis : l'inflation.
Cela signifie aussi que lorsque l’inflation augmente, les loyers que vous percevez augmentent également : vous obtenez des revenus complémentaires plus importants.
Les sociétés de gestion en charge des SCPI de rendement à capital fixe ou à capital variable vont donc d’augmenter les dividendes versés aux propriétaires de parts de SCPI.
Il faut faire attention à la corrélation entre hausse du prix de part et évolution du taux de rendement affiché par les SCPI (si le prix de part augmente et le loyer aussi, le rendement reste le même mais vous êtes plus riche).
Comme nous vous l’avons dit précédemment, l'immobilier est l’un des seuls investissements qui est coordonné avec l’inflation.
Se tourner vers un investissement en SCPI est l’investissement immobilier le plus sécuritaire car il y a une mutualisation et diversification des risques contrairement à l'achat d’un bien locatif en direct.
En effet la SCPI est un moyen d’investir des parts de biens immobiliers professionnels tels que des locaux commerciaux, bureaux, des locaux d’activités et logistiques, des hôtels… De plus, ces biens sont répartis dans différentes régions en France et/ou à l’étranger.
Un investissement immobilier est une valeur refuge car il est utilisé en cas de crise et/ou d’inflation par les investisseurs pour plusieurs raisons majeures et cela créé un cercle vertueux.
Evolution du prix de l'énergie, composante majeur de l'inflation
Impact sur les prix à la consommation
l'impact sur l'indice des loyers commerciaux est immédiate
Exemple : les années 70
Cette période est un bon exemple de la résilience des SCPI : durant les années 70 et jusqu'à 1990, la france connait une période d'inflation moyenne de 7,99 %.
Cette crise arrive peu de temps après la création des SCPI à la fin des années 1960.
Entre 1973 et 1990 les SCPI ont eu une performance annualisée de 12,7% (loyers + hausse des pris de parts).
Quelle meilleures exemple pour illustrer la résilience des SCPI ?
Quelles sont les meilleures SCPI sur lesquelles il faut investir pour résister à l’inflation ?
Pour contrer l’inflation, nous vous préconisons d’investir dans des SCPI de rendement, qu’elles soient à capital fixe ou capital variable.
En moyenne, leurs taux de distribution est environ à 4,40% sur ces 3 dernières années et en augmentation.
À nouveau, il faut faire attention à la corrélation entre hausse du prix de part et évolution du taux de rendement affiché par les SCPI (si le prix de part augmente et le loyer aussi, le rendement reste le même mais vous êtes plus riche) parce que les hausses de prix de parts ces dernières années ont été importantes.
Comme vu précédemment dans l’article, les prévisions de taux d’inflation sont de 5,5% en 2022 en France et de plus de 8% à l’échelle européenne (8,6% en juin 2022).
Il est donc plus judicieux de se tourner vers des SCPI dont les taux de rendement sont indéxés sur l'inflation des pays qui subissent le plus la hausse (la France à une inflation faible en comparaison grâce au nucléaire) : il s'agit des SCPI dîtes européennes.
Parmi elles, nous pouvons citer Novapierre Allemagne 2 (l'Allemagne subit fortement la hausse des prix de l'énergie à cause de sa dépendances au gaz Russe pour sa production électrique notamment), Eurion, Eurovalys, PF Hospitalité Europe.
