L'actualité des SCPI : rendement, investissement, ...

Le début de cette année 2023 a suscité de nouvelles interrogations et préoccupations pour le secteur de l'immobilier professionnel. L'actualité des SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) se retrouve au cœur de l'attention alors que les marchés traversent une période de turbulences depuis plusieurs mois. Toutefois, malgré ces défis, la pierre papier continue de démontrer sa résilience.

 

Au début de chaque année, les gérants de SCPI adoptent souvent une approche prudente quant aux prévisions de rendements. En effet, le premier trimestre est traditionnellement considéré comme moins favorable en termes de rendement car les épargnants sont frileux et préfèrent réaliser leurs investissements en fin d’année. Il est néanmoins probable que pour 2023, la situation soit légèrement plus complexe et résulte d'une collecte excessive les années précédentes.

 

Depuis la crise de 2020, une tendance a émergé : celle d’adopter une stratégie de versement d'un dividende minimum pour les trois premiers trimestres de l'année. Les gérants de SCPI compensent ensuite cette prudence en proposant un dividende plus élevé lors du dernier trimestre dans le but de rééquilibrer l'ensemble de l'année. Cette approche vise à offrir une meilleure visibilité aux porteurs de parts et à atténuer les fluctuations potentielles.

 

Cependant, malgré cette pratique, certaines SCPI historiques – acteurs majeurs du marché – ont annoncé pour ce premier trimestre des baisses de dividendes significatives. Ces corrections vont bien au-delà de la prudence habituelle du début d'année puisqu’il semblerait que ces SCPI aient été victimes de leur propre succès, ayant enregistré des collectes massives au cours des dernières années. Cette affluence de capitaux les a poussés à investir rapidement, engendrant parfois des erreurs de gestion et des investissements nécessitant des ajustements. Ainsi, le rendement annuel 2023, constaté par France SCPI, s'établit actuellement à 4,15%, un chiffre en baisse par rapport au taux de distribution moyen de 2022, qui était de 4,53%.

 

Face à cette conjoncture, la question se pose de savoir comment les gérants de SCPI vont réagir au premier trimestre. Vont-ils maintenir leur stratégie habituelle de prudence, ce qui expliquerait des rendements historiquement plus faibles à cette période de l'année, ou bien vont-ils réajuster leur gestion pour s’adapter à une collecte importante ?

L'évolution du marché des SCPI depuis 2020 montre que les gérants ont adopté une approche progressive en matière de dividendes. Ce modèle consiste à verser des dividendes modestes au cours des trois premiers trimestres pour compenser par une hausse significative au quatrième trimestre, offrant ainsi une meilleure visibilité aux porteurs de parts. Toutefois, cela ne s'applique pas à toutes les SCPI, car certaines - historiquement importantes sur le marché - connaissent des baisses de dividendes dès le premier trimestre 2023.

 

Ces baisses, liées à l’importante collecte, conduisent ces SCPI à investir rapidement pour gérer l’afflux massif de capitaux. Cela a pu entraîner des choix d'investissement moins optimisés, d'où la nécessité de corriger le tir en ajustant la gestion de ces actifs immobiliers.

 

Face à ces baisses de rendement, il est intéressant de se pencher sur les SCPI qui réussissent à tirer leur épingle du jeu. Malgré les difficultés du marché, certaines SCPI se distinguent en enregistrant une appréciation de leur rendement moyen. Ces performances supérieures à la moyenne se constatent principalement dans trois catégories spécifiques de SCPI.

 

D'une part, les SCPI spécialisées dans la logistique connaissent une croissance remarquable. Ce secteur a été propulsé au premier plan par la pandémie, car les habitudes de consommation des ménages ont été bouleversées, entraînant une demande accrue pour les services de logistique et de livraison. Ces SCPI ont su capitaliser sur cette tendance, ce qui a contribué à améliorer leur rendement.

 

D'autre part, les SCPI dites résidentielles se révèlent également performantes. Avec l'engouement pour l'immobilier résidentiel et les nouvelles perspectives en matière de logements, ces SCPI ont réussi à enregistrer des performances supérieures à la moyenne trimestrielle. La demande croissante pour les logements et les services immobiliers résidentiels a été un catalyseur pour ces SCPI, leur permettant ainsi de dégager des rendements intéressants pour les porteurs de parts.

 

Enfin, les SCPI qui investissent dans le domaine de la santé font preuve d’une grande stabilité et d’une demande croissante. Investies principalement dans des biens immobiliers tels que des établissements de santé, des cliniques, des maisons de retraite, des centres de soins ou encore des laboratoires médicaux, ces SCPI ne connaissent pas la crise.

 

Ces performances exceptionnelles dans les catégories de logistique et résidentielle viennent compenser en partie les baisses de rendement observées dans d'autres catégories de SCPI, notamment les SCPI de bureaux et de commerces. Ces dernières ont subi des rendements plus modestes au premier trimestre 2023, enregistrant des taux de distribution de 4,10% et 4,33% respectivement.

 

Malgré ces variations de rendement, la collecte nette des SCPI reste soutenue. L'appétence des épargnants pour la pierre papier ne  diminue pas, même si la collecte du premier trimestre 2023 est légèrement inférieure à celle du même trimestre en 2022. La collecte avoisine tout de même les 2,4 milliards d'euros pour les trois premiers mois de l'année, témoignant ainsi de l'intérêt continu des investisseurs pour ce type de placement.

 

Aussi, cette collecte reste importante, surtout si l'on considère les trois années précédentes. Elle semble maintenir le même rythme que celui observé en 2022, avec des prévisions suggérant une collecte totale avoisinant les 10 milliards d'euros d'ici la fin de l'année. Cette progression constante témoigne de la confiance des épargnants dans les SCPI, malgré les éventuelles baisses de rendement constatées.

 

Un autre facteur joue en faveur des SCPI : celui de l'accès au crédit pour les investisseurs. En effet, les taux d'intérêt pour les prêts immobiliers jouent un rôle déterminant dans les décisions des investisseurs, favorisant l'achat de parts de SCPI par rapport à l'acquisition directe de biens immobiliers. Une remontée des taux pourrait donc avoir un impact positif sur la collecte.

 

Il est également intéressant d'examiner la répartition de la collecte par catégorie de SCPI. Cette analyse permet de comprendre quelles sont les catégories qui attirent le plus les investisseurs et comment la dynamique des flux évolue en 2023.

 

Les SCPI de bureaux, les SCPI diversifiées et les SCPI de santé sont les principaux acteurs qui attirent les investisseurs et représentent à elles seules plus de 80% de la collecte totale pour l'année 2023. Cette répartition est similaire à celle observée en 2022, démontrant ainsi la stabilité de la préférence des investisseurs pour ces catégories de SCPI.

 

Les SCPI de bureaux continuent d'être très prisées, en raison notamment de leur stabilité et de leur rentabilité. Elles attirent toujours un grand nombre d'investisseurs qui cherchent des placements sûrs et durables. Les SCPI diversifiées, quant à elles, gagnent de plus en plus de terrain, car elles offrent aux investisseurs la possibilité de diversifier leurs placements immobiliers et de bénéficier ainsi d'une répartition plus équilibrée des risques.

 

Enfin, les SCPI de santé suscitent également un intérêt grandissant. Les investisseurs sont de plus en plus attirés par ce secteur en raison de son caractère résilient face aux crises économiques et sanitaires. La demande pour les établissements de santé, les maisons de retraite et les cliniques reste stable, voire en augmentation, ce qui renforce l'attractivité de ces SCPI pour les investisseurs en quête de stabilité et de rendements durables.

 

Comparativement aux années précédentes, où la collecte était assurée principalement par les SCPI de bureaux et celles du secteur santé et éducation, la collecte en 2023 a été réorganisée autour des SCPI diversifiées. Cette catégorie de SCPI semble rassurer davantage les épargnants, car elle leur offre la possibilité de diversifier leurs investissements tout en limitant les risques.

 

Les SCPI de logistique, dont les rendements sont particulièrement appréciés, commencent également à gagner du terrain dans la répartition de la collecte. Leur performance supérieure à la moyenne les place parmi les options intéressantes pour les investisseurs qui cherchent à tirer profit de l'évolution du marché liée à la croissance du commerce en ligne et à la demande croissante pour les services logistiques.

 

L'année 2023 s'annonce donc comme une période charnière pour certaines SCPI, qui pourraient être confrontées à des déconvenues en matière de rendement. Les baisses observées au premier trimestre pourraient s'accentuer, entraînant des conséquences telles qu'une baisse de la collecte ou une revalorisation à la baisse des actifs immobiliers et, par extension, des parts de SCPI.

 

La baisse des rendements pourrait être attribuée à une gestion moins optimisée des actifs immobiliers, notamment en raison d'une collecte excessive. Ces facteurs pourraient inciter les investisseurs à se montrer plus prudents et à réévaluer leurs placements. Ainsi, certains pourraient être tentés de se tourner vers des catégories de SCPI moins touchées par ces fluctuations de rendement, comme les SCPI diversifiées et celles spécialisées dans la logistique ou le résidentiel.

 

Par ailleurs, le début de l’année a mis en lumière les avantages que présentent les jeunes SCPI du marché. Elles possèdent en effet des atouts imbattables, notamment des taux d’occupation financier au plus haut et des stratégies d’acquisition en parfaite adéquation avec les modes de consommation actuels. En effet, Une SCPI en pleine phase de croissance est en mesure de saisir des opportunités en achetant à meilleur prix et en maximisant sa rentabilité. Le contexte actuel, lié à la baisse des prix de l’immobilier, permet aux jeunes SCPI de tirer leur épargne du jeu, notamment grâce à leurs acquisitions les plus récentes.

 

En conclusion, l'année 2023 s'annonce comme une année de transitions pour le marché des SCPI. Les performances contrastées entre les différentes catégories de SCPI et les fluctuations de rendement créent un environnement dynamique pour les investisseurs. De plus, la collecte nette continue de témoigner de l'intérêt des épargnants pour les SCPI.

 

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